房价还要涨？未来五年中国住宅需求非常吓人！

http://esf.ks.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月14 日楼市话题

住房和城乡建设部的成立，标志着国家对住宅产业发展和住宅市场变化非常重视。作为一个发展中国家，我国目前正处于工业化、城镇化高速发展阶段，在以后相当长的一段时间里，住宅产业都将是我国经济增长和促进内需的一个重要产业。1998年住房体制改革全面深入实施以来，我国住宅产业获得了快速发展，取得了巨大的成就。

但是，在这一发展过程中，住房供应结构不合理，适合广大群众需求的中小户型和普通商品住房比重较低，住房保障制度建设滞后，房地产市场行为不理性，部分城市房价涨幅过高等矛盾仍然比较突出。

对未来全国住宅供需发展趋势做适当预测，在目前情况下显得非常有必要，但同时这也是一个难度相当大、因素错综复杂的课题。在此，化繁就简，抓住几个关键因素，以期从整体上研判市场大势。从时间跨度上分析，长期和短期预测变数太大，不太可取，五年的中期跨度比较合适。另外，目前建设部要求各地在今年6月份前提交2008-2012年的住房建设规划，我们研究与之相适应，研究未来五年的全国住宅供需趋势恰逢其时。从研究思路上考虑，同时研究需求和供应，其中需求是重点，政府应更多地考虑如何调整供应，以适应需求。影响住宅需求的四大因素如下。

第一、快速城镇化，创造首次置业需求。现阶段，我国正处于城镇化加速发展时期。1996年全国城镇化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人。快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，这种需求的表现形式以首次置业为主。

另外，每年进入城市工作的农业人口数量也非常庞大，据2006年《中国农民工调研报告》统计,我国外出农民工数量为1.2亿人，其中极小部分人会在城市首次置业，部分人会租赁住房，从而也形成一定的住宅需求。按温家宝总理2007年11月在新加坡访问时的说法：每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。

这部分人的居住问题可以通过若干途径解决，如购买商品住宅、保障性住房（经济适用房和廉租房），租赁住房等。城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。

这就意味着，未来五年约有7000万新增人口，约2400万个家庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其总需求为11亿平方米左右。

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