"买得不起未必住不起" 巧妙理财化解住房难题

http://esf.ks.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月16 日新闻晨报

[摘要] 按照小刘妻子的方案，住的问题就得到了解决。夫妇俩将老房子转售为租，月租金3000元，30万元的现金再买套60万元左右的老房子，月租金2000元。

按照小刘妻子的方案，住的问题就得到了解决。夫妇俩将老房子转售为租，月租金3000元，30万元的现金再买套60万元左右的老房子，月租金2000元。而那个环境很好的新小区因为入住率低，三房精装修的月租金仅5000元。夫妇俩用两套房子的租金租下了这套120平方米的新房，住进了自己心仪的小区，每个月只需额外支付小房子的房贷2000多元。

房屋出租投资回报率的不同是目前上海楼市中普遍存在的现象。据合富置业有关人士透露，从目前的上海房屋租赁市场来看，售后公房的出租投资回报率是最高的，可以达到5％-6％左右，而一些新交房楼盘的投资回报率较低，仅2％-3％。通过利用不同楼盘间的投资回报率差，购房者完全可以以低成本达到改善居住条件的目的。

巧借房贷融资

记者的一个朋友是一家民营通讯服务业的销售总监，因为在海外工作过一段时间，积蓄比较丰厚，他先后买过两处房产都没有用贷款。最近，他的一个老同事邀请他合伙开公司，代理以前一个客户的产品，但问题也随之而来：做"代理"需要事先垫付120万元"保证金"才可以拿货经营。因为是"合伙"，他至少要出一半资金，可是他手头一时拿不出60万元。

作为老朋友，记者替他出谋划策一番：他的总资产包括两处房产，其中一套商铺买的时候60万元、一套自用的住房50万元，现在这两处物业市值总共在200万元左右；此外，他还有市值约30万元的股票和10万元存款。粗略计算一下，他的总资产虽然有240万元，但其中主要是房产，也难怪他拿不出60万元。

好在目前多数银行有抵押贷款业务，尤其是房产可以申请"流动资金抵押贷款".我又为他算一笔账：两处房产市值200万元，抵押给银行，申请三成贷款就可以解"燃眉之急"；而贷款的60万元只占总资产的25％―――贷款比例不到30％，这对于他来说也属于"财务安全"的范围。

更常见的情形是，有些家庭原来少量的贷款早已还清，而现在面临买车、二次装修等需要拿出一笔资金，这时候也可以申请"房产抵押贷款"，一般可以根据自身的需求，最高申请到房地产评估价格的7成贷款。事实上，多数家庭可能不需要贷到足够额度。例如，2002年左右一套原价30万元的房子，现在市场实际价值都要在80万元以上，就算按照3成申请贷款，20多万元的贷款金额也足已支付日常的大宗消费。