警惕：无钱还债拿房抵这种做法有没有法律效力

http://esf.ks.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月8 日江南晚报

[摘要] 无钱还债拿房抵，这种做法有没有法律效力？

问：我有一朋友，几年前借了我10万元钱做生意，后都亏掉了，导致一直没有钱还我，现没有工作，又没有收入来源。他只有前后两造两间二层的农村宅基地房屋（有房屋所有权证和集体土地使用权证），该房屋将来可能会拆迁。现在他愿意将其中的一半房屋抵偿欠我的10万元。该抵偿行为有法律效力吗？我能拥有该房屋的产权吗？是否可以通过诉讼、判决、执行来办理产权过户（我是市区户口）？

房律师答复：按照我国《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。同时，按照我国《土地管理法》第62条的规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。同时按照《江苏省土地管理条例》第35条的规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。据此，对农村宅基地房屋来说，村民仅对土地上的建筑物作为私有财产享有处分权，而宅基地所有权属于村集体所有，村民仅享有占有和使用权而不享有处分权，只有在符合：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”的前提下经村委同意，农村宅基地房屋的转让才符合法律的规定而具有法律效力。你朋友愿意将其中的一半房屋抵偿欠你的10万元的行为实质上就是你朋友将其中的一半房屋以10万元的价格转让给你，是不符合以上规定的，是不合法的行为，故不具有法律效力。

因此你以你和你朋友的抵偿协议去产监处办理房屋过户的话，产监处是不会帮你办理的，因此你也无法真正拥有该房屋的产权（按照《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。）

你可以通过诉讼来确认你朋友应归还欠你的10万元，但法院不会确认抵偿协议的法律效力，更不会判决抵偿协议中的房屋归你所有，即使在执行中，也无法通过评估、拍卖的方式执行给你，归根到底一句话，你朋友对其房屋的宅基地仅享有占有和使用的权利而不享有处分的权利。