没有十全十美的房贷品种综合考虑选择最适合

http://esf.ks.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月28 日葛颂茂解放日报

[摘要] 尽管眼下银行推出的房贷品种令人眼花缭乱，但没有一个是十全十美的。如何选择合适的还贷方式和品种，以下信息供参考。

“固定利率”还贷

加息以后人们第一个想到的就是申请固定利率还贷方式，因为不论银行利息如何上涨，借款人可不为所动。

对于未来收入相对固定平稳、利率变化风险承受力不太强的客户，选择该方式较为明智。尤其是一批生意人，更不必担心今后可能出现的风险。加息后考虑临时申请或转换固定利率房贷确实不失为降低成本的“高招”，但是否考虑到万一今后减息了呢，岂不马失前蹄了吗？

最近，农行已经为客户的左右进退考虑了一个两全其美的方案：在推出固定利率房贷基础上增加一个允许“调整选择权”的补充条款。也就是说今后无论碰到加息还是减息，只要没有不良记录，客户可以随意选择固定或浮动利率方式。不必像过去那样要支付一笔违约金，只要付一点“自主选择费”就可以了。

需要注意的是，不是所有银行都如此“开明”，有的银行在客户需要转换固定或浮动利率房贷时必须支付一笔高达3%的“违约金”。原来打算节约点利息，结果反而“破财”。

“银行直客式”还贷

采用“银行直客式”还贷可间接降低还贷利息成本，因为在整个购房过程中，该方式可以降低房屋总价，当然也相应降低了利息支出。

“银行直客式”指的是，客户购房不是到开发商指定的银行去按揭贷款，而是自己直接找一家银行贷款。如今，买房子支付首期款后再去开发商指定的银行办理按揭贷款，开发商往往可再优惠2-3%房价。而如果自己直接到某家商业银行贷款，然后同首付款一次性现钞付给开发商则可获得5%的房价优惠。房子总价低了，当然还款利息也就低了。民生银行去年已推出此项业务，受到购房者的欢迎。

需要注意的是，“银行直客式”也有劣势。由于拒绝开发商的指定而自说自话去其他银行贷款，开发商自然不会高兴，当然不会再为你进行担保。客户就必须找一家专业担保公司担保，难免又要付出一笔钱了。

采用“银行直客式”，你必须拥有较高稳定收入并有良好授信记录。

“一年延迟式”还贷

采用“一年延迟式”还贷可减轻客户初期的还款压力，哪怕今后银行减息，客户首次付款可降低不少成本。

“一年延迟式”指的是，从申请贷款的第一个月起同银行约定时间先只是归还房贷利息。然后再约定一个时间开始按月归还房贷，包括本金和利息。该方式无疑对初期缺钱的购房者有利，今后赚了钱再归还也不迟。最近招商银行已推出此项业务，目的是让初期还款者有剩余的资金好安排家庭装修和购置家电家具等。

需要注意的是，“一年延迟式”对第一年资金不多的年轻购房者有利，但由于第二年还款压力有所增大，对未来收入预期不多的人来说必然大大增加资金压力。如果将来银行利息不跌反升，购房者压力岂不越来越重？