股市资金或入楼市淘金房贷巧规划能省不少钱

http://esf.ks.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月24 日李强禹网霞新闻晨报

[摘要] 股市震荡，令不少资金撤离而转投楼市，无论自住或投资，不可避免涉及到房贷，目前各银行推出的房贷种类很多，选择余地大，选对房贷产品，可节省不少购房成本。

公积金是省钱利器

住房公积金贷款是公认的购房省钱利器。目前商业银行5年期以上住房贷款，基准利率已由6.84%上调至7.83%。5年期以上个人住房按揭贷款，按最优惠利率计算，已调至6.6555%。而加息后的公积金贷款，最新利率仍是5年以上5.22%，5年以内4.77%，贷款最高上限额度调至60万元。而公积金贷款独有的“自由还款法”，也使借款人还款压力进一步降低。不过公积金适用人群有限，同时贷款额度受限，而且第一套住房选择公积金贷款未还清的，在购买第二套及以上住房时，只能选择商业贷款。第二套若想再选择公积金贷款，必须将首套住房公积金贷款余额还清。

选对还款方式也可省钱

房贷还款方式选择也值得探究。眼下房贷还款方式，主要分等额本金和等额本息两种。等额本金方式是还款负担逐步递减的还款方式，指将本金平均分摊到每个月，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。因前期本金较多，利息也就较多。而等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，借款人每个月还给银行固定金额。从贷款节息角度看，等额本金明显优于等额本息，如一笔50万元的房贷，还贷期限为20年（240个月），按目前房贷基准利率7.83%计算，等额本金方式还款利息总额为393131元，而等额本息的还款利息总额为491069元，相差97938元之多。并且如果购房者未来有提前还贷计划，等额本金更有利于节省利息。不过选择等额本金方式，在初期还款压力会很大，要考虑自身实际状况。

定息、浮息应按需取舍

去年以来，CPI（消费者价格指数）一直高位运行，因此加息的可能性随时存在。以前房贷多是浮动利息，即利率随国家法定利率变化而波动。现在部分银行推出了固定利率房贷，在合同期限内利率始终保持不变，可规避加息风险。

不过市场总是瞬息万变，一旦央行停止加息转而减息，办了定息房贷岂不吃亏？沪上部分银行最新改良了定息房贷产品，可提供较灵活的利率组合方式。如招行的“结构性定息房贷”，可在固定利率期间，分段执行不同的固定利率标准。如固定10年的贷款，可在前5年执行一个固定利率标准，后5年执行一个利率标准。

个性化房贷产品有卖点

银行在房贷产品设计上不断推新，且各有卖点，多能为购房者减缓还贷压力。如深发展的“双周供”，改月还款为每两周还款一次，缩短了还款期，节省了利息支出。假如一笔贷款50万元，按30年期限、基准利率计，“双周供”可比月等额还款节省利息11万元，且缩短还款期60多个月。更为灵活的还有工行的“按周还本付息”的“周周供”，它比双周供还款频率更高，节省的利息更多。

此外，购房者通过深发展的“气球贷”则可享受更低的利率，30年的房贷如果按5年一段拆分，利率则适用3至5年期（7.74%），比按5年以上期利率（7.83%）节省不少利息。

建行、兴业等银行还将存款与贷款账户连接，存款账户余额高过一定金额，即提取一定比例视为提前还贷，且这部分额度按日计息，既节省贷款成本，又保证充足的流动性。而光大的“随心还”、交行的“安居贷”等，可在贷款初期（1年左右）只还利息不还本金，度过资金紧张期后，再采用等额还贷方式还本付息。理财专家指出，不同房贷产品差别巨大、优势各异，购房者追求省钱的同时，应综合考虑自己的实际财务状况、预期收入、前景等因素，对号入座方能享受理财带来的便利。